Kira Hukuku

Kira hukuku, kiraya veren kişi ve kiracı arasındaki ihtilafları önlemek amacıyla yapılan sözleşmede, doğabilecek olumsuzlukları gidermeyi amaçlamaktadır. Kira hukukunda konunun ilgilileri, kiraya veren ve kiracıdır. Her iki tarafa da mağduriyet yaratmadan ortaya çıkabilecek olumsuzlukları kaldırmak ve bir düzen sağlamak, kira hukukunun görev alanındadır.

Kira Hukuku’nda; Kiraya verenin bir şeyin kullanımı veya bununla birlikte ondan yararlanılması hakkını kiracıya vermesi, kiracının da karşılığında taraflarca karşılaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenmesi, kira sözleşmesinin konusunu oluşturmaktadır.

Kira sözleşmesi süresi, hem belirli bir süre için hem de belirsiz süreler için yapılabilir.

Kararlaştırılan sürenin sona ermesi sonucunda herhangi bir bildirim yapılmasına gerek kalmaksızın sona erecek kira sözleşmeleri, belirli süreli kira sözleşmeleridir. Bu şekilde bir şart belirlenmeyen kira sözleşmeleri ise, belirsiz süreli kira sözleşmeleri olarak adlandırılmaktadır.

Kira hukuku yönetmeliğine göre; Kiraya Veren Kişinin Yükümlülükleri; kiralananı, taraflarca belirlenen tarihte, sözleşmedeki kullanım amacına uygun bir şekilde teslim etmek ve sözleşme boyunca da bu durumda kalmasını sağlamakla sorumludur.

Kiralanan şeye ilişkin vergi, zorunlu sigorta ve benzeri giderler, kanunda özel olarak düzenlenmemiş ya da taraflarca aksi kararlaştırılmamış ise kiraya veren tarafından karşılanır. Ortak alanların aydınlatma giderleri, güvenlik giderleri, apartman görevlisine ödenecek ücret yan giderlere örnek olarak gösterilebilir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesinin tarafları, kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak kira bedeli haricindeki hususlarda, kira sözleşmeleri bakımından kanunda birçok sınırlama mevcuttur. Bu sınırlamaların amacı ise, kanuna göre kira sözleşmesinde zayıf taraf olarak görülen kiracının haklarının korunmasıdır.

A- Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Yenilenen kira dönemleri için kira sözleşmesinin yenilenmesi ve uygulanacak Kira Bedelinin Belirlenmesi ilişkin taraflarca yapılan anlaşma, yeni dönemden bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinde yani (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla geçerli olacaktır. Bununla birlikte, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri için de kira sözleşmesi artış oranı için bu kural geçerlidir.

Taraflarca kira sözleşmesi maddeleri arasında kira bedelinin belirlenmesi ile ilgili bir anlaşma yapılmamış olması halinde kira bedeli, açılacak dava ile bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşulu ile hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göz önünde bulundurularak belirlenir.

B- Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kira bedelinin belirlenmesinde taraflarca anlaşılmaması ve kanunda öngörülen şartların da mevcudiyeti halinde, yeni kira döneminde kira bedeli açılacak bir dava ile belirlenebilir.

Tarafların bu konuda anlaşma yapıp yapmadığı dikkate alınmaksızın, beş yıldan uzun süreli ya da beş yılın ardından kira sözleşmesinin yenilenmesi ve bundan sonraki her beş yılın bitiminde, yeni kira yılında uygulamaya girecek kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksinde yer alan on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Son yıllarda yaşanan dünya çapındaki pandemi ve ekonomik koşulların da etkisiyle, ülkemizde kira bedelinin tespiti davalarında çok büyük oranda artış yaşanmıştır.

C- Kira Uyarlama Davası

Kira hukuku yasasına göre; Kira sözleşmesinin başlangıcındaki şartlar, taraflarca öngörülemeyen sebeplerle sonradan değişebilir. Böyle bir durumda kira sözleşmesi, taraflardan biri için katlanılamayacak derecede zor bir hal alırsa, dava yoluyla kira sözleşmesinin değiştirilmesi talep edilebilir. Bunun için, yeni gelişen olağanüstü halin taraflarca öngörülemeyecek olması ve kira sözleşmesinin devamının bir taraf için aşırı güç hale gelmiş olması gerekir. Dünya çapında yaşanan Covid-19 salgını ve büyük ekonomik krizler bu hallere örnek gösterilebilir.

Kiracının en temel yükümlülükleri, kira bedeli ile yan giderleri ödemek ve kiralananı özenle kullanmaktadır.

• Kiracı, kiralananın tesliminden sonra ödenmesi gereken kira bedelini ya da yan gideri ödemezse, konutu kiralayan kişi kiracıya, yazılı olarak bir süre verip, bu süre boyunca ödenme yapılmaması durumunda, anlaşmanın feshedeceğini bildirebilir.
• Kiracıya verilen süre minimum on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gün olup, bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen o günden itibaren işlemeye başlamaktadır.
• Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenli bir şekilde kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazlarda ikamet eden kişiler ile komşulara da olması gereken saygıyı göstermekle yükümlüdür.
• Kiracının bu yükümlülüğünü ihlal etmesi durumunda kiraya veren kişi, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği hakkında yazılı uyarıda bulunur. Bunun haricinde diğer kira ilişkilerinde ise, konut sahibi, kiracıya önceden bir bildirimde bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle kira sözleşmesi feshi hakkına sahiptir.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kiralanana bilerek, kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilen süre zarfının faydasız olacağının fark edilmesi ya da kiracının bu yükümlülüğe uymayan davranışının kiraya veren ya da aynı taşınmazda ikamet eden kişiler ile komşular tarafından çekilmez olması gibi durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirim sayesinde kira sözleşmesi feshi gerçekleşebilir.
• Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olması durumunda, kiraya verenin ve onun belirleyeceği üçüncü kişinin kiralanacak konutu görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın ziyaret edileceğini, görüleceğini uygun bir süre önce de kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının haklarını göz önünde tutmak zorundadır.

• Kiraya verenin, kiralanan üzerinde kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracının dayanması mümkün olan yenilik ve değişiklikler yapma hakkı bulunmaktadır.
• Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında, kiraya veren kişinin, kiracının menfaatlerini gözetmesi gerekmektedir. Kiracının, kiraya verenin yazılı bir rızasını alıp kiralananda yenilik ve değişiklikler yapması mümkündür.
• Kiraya veren, yenilik ve değişikliklere rıza göstermiş ise, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, kiralananın eski haliyle geri verilmesini isteyemez.
• Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir farklılığa yol açmamak şartıyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiralayabileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devretme hakkına sahiptir.
• Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası bulunmadıkça, kiralananı başka birine kiralayamaz ve kullanım hakkını da devredemez.
• Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devretme hakkına sahip değildir. Ancak kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
• Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçerek taraf olur ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

• Kira sözleşmesinin bitişi için taraflarca açık veya örtülü olarak bir süre kararlaştırılmış ise, kira sözleşmesi süresi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.
• Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, belirsiz süreli kira sözleşmesi sözleşmeye dönüşecektir.
• Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptirler.
• Kiracı, kira sözleşmesi süresi bittiği tarihte kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmayacaktır. Buna örnek olarak ise, yıllarca kullanılan bir evin duvarlarındaki boyaların yıpranmış olması gösterilebilir.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Bu durumda kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Kira hukuku; Belirsiz süreli kira sözleşmesi, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, kanunda öngörülen şartlara göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.